REIT VERSO REAL ESTATE

Nella moltitudine di interviste che faccio, che ho fatto e che faro’ in futuro, pongo quasi sempre la stessa domanda. Quella del titolo di questo articolo. O perlomeno la domanda e’ volta a capire quale sia il pensiero dell’interlocutore su questo argomento. E poi dico sempre la mia personale visione che, per chi mi segue, penso sia chiara. Io non comprerei un immobile, ma preferirei avere un grosso capitale in un Reit oppure in multipli Reits. Qui e li, ho anche dato le mie motivazioni, le mie considerazioni ed i miei pensieri su questa tematica. Ma mi rendo conto, che si tratta di pensieri sparsi qui e li. Senza un ordine, senza un filo conduttore ben preciso e senza una linea ben definita nel mio discorso. Oggi ho deciso di mettere questi miei pensieri, in questo articolo, in modo che rimangano scritti e per cui che sia consultabili in ogni momento, in maniera organizzata e ben schematizzata. Scripta Manent mentre verba volant.

NON ODIO GLI IMMOBILI

Sia ben chiaro, non considero l’investimento immobiliare un male. Anzi, ci sono persone, sopratutto negli Stati Uniti, che sono diventati multi milionari con gli investimenti immobiliari fisici. Stephen Graham, personaggio noto a chi segue Youtube, e’ diventato appunto milionario investendo in questo mondo. E tra l’altro sul suo canale ha intervistato Ben Mallah, che con questo settore ha guadagnato qualcosa come 250 milioni di dollari, partendo dall’essere una persona che non aveva neanche particolari doti in ambito scolastico. Per cui volevo fare questa precisazione. Semplicemente credo che, dal mio punto di vista, dal punto di vista di Pasquale Riganello come risparmiatore ed investitore, non sarebbe una mossa azzeccata. Inoltre, credo, che il rendimento totale dell’investimento, per essere di buona portata, debba essere fatto da una persona che ha capitale immediato, un fiuto formidabile per gli affari ed una intelligenza e conoscenza del settore, altamente superiore alla media della sua concorrenza. Bene questo identikit, non e’ il mio. Io non sono intelligente o pratico sul settore. Non ho un capitale mio, e non ho modo di sfruttare la leva finanziaria bancaria, nel modo in cui io vorrei. Per cui, ci ho messo una pietra sopra. Ma discorrendo l’articolo, capirai cosa intendo. Per cui andiamo per passi, perché come ho detto all’inizio, questo articolo e’ un modo per riordinare e schematizzare i miei pensieri su questo argomento.

In questo articolo, vorrei schematizzare gli argomenti nel seguente ordine logico:

  • Cosa sono i Reits
  • Cosa e’ un Real Estate
  • Investimento Minimo
  • Investimenti Passivo Vs Investimento Attivo
  • Ritorno sull’investimento
  • Rischio correlato
  • Liquidità dell’investimento
  • Diventare Proprietario
  • Diversificazione dell’investimento

Analizzando in maniera schematica i punti sopra citati, dovrei essere in grado di fare capire le mie considerazione e per cui dare la mia conclusione, sul perché io preferisca i Reits ad un investimento Immobiliare fisico. Resta solo da confermare che io non sono un consulente immobiliare o finanziario, ma sto semplicemente dando voce, anzi scritto, alle mie opinioni e niente di questo articolo deve essere utilizzato per fare le proprie scelte finanziarie o di investimento. Considerare questo articolo come pensieri al bar fra due amici che chiacchierano, e’ la cosa più giusta da fare.

COSA SONO I REITS

Domanda molto semplice a cui rispondere. In realtà si pensa troppo alla complessità, anzi con complessità. Ci si complica le cose, col pensiero, errato, che siccome una cosa ci sembra poco comprensibile, sia difficile e non per tutti. Ma in realtà i reits sono semplicemente, in linea di massima e con grosse generalizzazioni, delle aziende proprietarie e gestori, sia da punto di vista fisico ed a volte anche finanziario, di immobili che producono dei profitti. Queste aziende sono quotate nel mercato azionario, ed hanno la particolarità che per legge, devono distribuire, la maggior parte dei loro profitti, come dividendi agli investitori, in cambio di una fiscalità privilegiata. In molti, ma non in tutti, i casi il dividendo e’ l’unica fonte di vantaggio per l’investitore perché il Reits che offrono anche capital gain sono di meno, rispetto alle aziende classiche, che cercano di essere sempre votate alla crescita. Ma ripeto e’ una generalizzazione. Negli Stati Uniti le caratteristiche che un Reits ha per legge sono le seguenti:

  • Essere tassabile come una azienda
  • La meta’ delle azioni deve essere posseduta da piu’ di 5 persone
  • Avere almeno 100 azionisti dopo il primo anno di esistenza
  • Pagare almeno il 90% del profitto tassabile, sotto forma di dividendi
  • Avere almeno il 75% dei propri assets in immobili, US Treasury o liquidità
  • Avere almeno il 75% del profitto lordo, derivante da affitti, interessi su mutui che finanziano immobili oppure da vendita di immobili.

COSA E’ UN REAL ESTATE

Questo punto e’ molto più familiare. La definizione e’ quella di essere un terreno ed ogni suo miglioramento sia esso fatto dall’uomo, o dalla natura, come fonti di acqua, alberi, costruzioni, case, ponti e cosi via. Per cui si tratta di qualcosa di tangibile, una realtà che si può toccare con mano, nel momento in cui la si voglia acquistare. Le tipologie sono solitamente:

  • Residenziale
  • Commerciale
  • Industriale
  • Ad usi speciali (aeroporti, cimiteri, etc.)
  • Terreni (sia per agricoltura che per utilizzi non specificati)

Esiste un punto di unione fra il Reit ed il Real Estate. Infatti, i Reits, sono contenitori di multipli Real Estate.

INVESTIMENTO MINIMO

Il primo grado di comparazione, al di la della pura definizione che abbiamo semplificato, e di molto, poco prima, e’ l’entità dell’investimento. A meno che non si abbiano forti somme di denaro di liquidità, per accedere al mercato del Real Estate, bisogna esporsi alla leva finanziaria, chiedendo un parte, minima o cospicua, dell’investimento, alle banche. Io sono allergico ai prestiti e di conseguenza ad i mutui, per ovvie esperienze personali (per chi non lo sapesse, iscrivetevi al mio canale Youtube e capirete perché. Ma pur avendo una buona dose di liquidità, anche questa fosse il 100% del valore totale dell’investimento, si parla sempre di decine di migliaia, se non centinaia di migliaia di euro. Inoltre se l’acquisto e’ destinato ad essere messo a profitto, per esempio un appartamento che deve essere affittato a terzi, eventuali lavori di ammodernamento o ristrutturazione, potrebbero essere necessari per rendere l’immobile più appetibile sul mercato. Se l’immobile e’ invece destinato ad un ambito prettamente commerciale, la richiesta di eventuali autorizzazioni specifiche, o licenze particolari, che potrebbero avere necessita’ del pagamento di fees annuali, e’ un altro fattore da tenere in considerazione.

Tutti questi parametri, sono invece assenti nell’acquisto di un Reit o di un ETF che segue il mercato dei Reits. Per cui non ci sono autorizzazioni da richiedere, non ci sono fees da pagare, a parte i costi di brokeraggio, dove siano necessari, ma per alcuni broker, fra cui quelli che utilizzo io che sono Etoro e Trading 212, questi sono anche assenti. Non bisogna chiedere un mutuo e si può investire la liquidità che si ritiene necessaria. Quasi nessun reits ha un investimento minimo. Questi minimali a volte si possono trovare nei Reits non quotati, ma si va ad approfondire troppo e ci si discosta troppo dal motivo di questo articolo. Eventuali costi di ristrutturazione, di gestione, di autorizzazioni, sono gestite dal Reits stesso e non vanno a gravare sull’investimento. Il costo minimo da investire, anche se ovviamente non ci si deve sicuramente aspettare di diventare ricchi, e’ il costo della singola azioni, oppure se si usano, come faccio io, broker che permettono l’acquisto di azioni frazionate, il costo e’ quello della cifra che si ha a disposizione per investire.

INVESTIMENTO ATTIVO VS PASSIVO

Si pensa, spesso erroneamente, che un investimento immobiliare fisico, sia qualcosa di completamente passivo. Secondo me non lo e’. Un investimento completamente passivo, e’ quello che una volta effettuato, non va guardato più, se non per vedere come va, o se si vuole disinvestire. Questo e’ qualcosa che si può assolutamente abbinare alla definizione del Reit. Significa che il nostro investimenti in Reits, andrà a portarci dei profitti, siano mensili o trimestrali, sotto forma di dividendi, che saranno completamente passivi. Non dovremo fare niente di niente oltre al nostro acquisto o vendita delle azioni. Un Real Estate, non e’ completamente passivo. Ha bisogno di cura. DI riparazioni, di iterazioni con gli eventuali affittuari. Di controllo della parte fiscale. Della presa in carico delle riparazioni, e nel caso si sia un proprietario con poca liquidità, questo vuol dire in molti casi, fare le eventuali riparazioni o ispezioni, di persona. Il vero concetto di investimento passivo, viene secondo me abbattuto, per quanto riguarda un investimenti in Real Estate. Si parla principalmente della semplicita’ gestionale, di qualcosa che fondamentalmente e’ più complesso, dal punto di vista di quello che si possiede, quando si andrà ad acquistare una quota di un Reits, comparato a quello che si acquista, comprando un immobile o un terreno.

RITORNO SULL’INVESTIMENTO

Che poi e’ anche uno dei motivi per il quale si investe, in Reits o in immobili reali. Cosa e quanto ci posso andare a guadagnare? I dati parlano chiaramente. Al di la di situazioni particolari, il ROI (Return on investiment) dei Reits e’ sempre maggiore della proprietà fisica. Questo non prende assolutamente in analisi chi compra degli immobili a prezzi stracciati, in maniera molto speculativa, magari durante crisi di mercato, li rimette a posto per poi rivenderli, nei periodi di boom economico. Ma come dicevo prima all’inizio dell’articolo, in questo caso bisogna possedere liquidità immediata, e propria, senza per cui passare dalle banche. Secondo analisi di vari siti (i link li trovi in fondo all’articolo), i Reits rendono sempre di più della sua controparte fisica. Il ritorno medio degli immobili fisici, su un periodo di 10 anni del mercato USA e’ in media attorno al 7%, dove i Reits sono attorno al 9.9%, al netto delle tasse. Per cui sul lungo periodo, in alcuni casi anche meglio del benchmark dello S&P500. Ovviamente non si possono considerare i rendimenti passati, come indicazione per i rendimenti presenti e futuri. Addirittura in analisi diverse, fatte su 20 anni, il ritorno dei Reits, si assesta attorno all’11.9% contro il 10.6 del Real Estate Residenziale ed il 9.5 di quello commerciale. Ripeto, niente dice che in futuro sarà il contrario, ma si tratta di analisi storiche.

RISCHIO CORRELATO

Nessuno dei due investimenti e’ esente da rischi. Ma fra i due investimenti i rischi sono diversi. Ed anche l’impatto e’ completamente diverso. Pensiamo di avere acquistato un immobile in un area, come quella in cui sono nato io, a Crotone. Il costo dell’immobile e’ basso, essendo una città del SUd Italia, ed anche acquistare in centro, potrebbe essere, in un periodo di crisi, un ottimo affare. Magari da riaffittare dopo, o da rivendere quando il trend tornerà ad essere positivo. Crotone e’ una città storica, ex colonia della Magna Grecia, e durante alcuni lavori di ristrutturazione, vengono trovati artefatti Greci. Stop! Hai finito li. Ovvio, ho estremizzato, ma il concetto era rilevare i problemi connessi ad un Real Estate fisico. Prima di tutto, un geografico. Crotone città povera ed allo stesso tempo, con possibilità di siti archeologici che potrebbero fermare l’utilizzo dell’immobile. Rischio dell’affittuario. In un periodo storico come questo, un affittuario, potrebbe perdere il lavoro e non essere più in grado di pagare l’affitto. O se si va a vivere nell’immobile acquistato, si potrebbe essere la persona che perde il lavoro, e non avere i soldi per pagare il mutuo. E’ ovvio osservare che durante le crisi di mercato globale, e succedono tranquilli, non e’ detto che il Reit sia immune, anzi, andrà molto probabilmente ad essere impattato come una qualsiasi altra azienda, o come qualsiasi altro investimento. Ma il rischio e’ relativo a quella porzioni di portafoglio, che e’ diversificata, essendo il reits un conglobato di attività immobiliari, ed inoltre solo una parte di un portafoglio totale che, se ben costruito, dovrebbe anche andare a minimizzare il drawdown totale. Ma questo esula dal discorso odierno. Se poi ci si va a piazzare su un ETF di Reits, il discorso e’ anche più diversificato, su diversi settori, diverse aree geografiche e diverse tipologie di proprietà. In questo ultimo caso, se un Reit del fondo andasse a fallire, l’impatto sull’ETF sarebbe minimale. Ed inoltre di Reits che hanno dichiarato bancarotta, dopo essere stati quotati in borsa, non ne ho sentiti tanti. Anche perché, al di la’ della quotazione di mercato, in caso di ristrettezze finanziarie, i gestori hanno sempre la proprietà degli immobili. Che possono andare a rivendere sul mercato, se necessario. Per cui l’unico vero rischio, e’ il mercato totale. Altri rischi legati ai reits, ma in questo caso anche in maniera parziale dagli immobili direttamente, sono le fluttuazioni dei tassi di interesse. Nel caso dei reits, in linee generali, quando i tassi dei treasury bond vanno in un verso, quelli dei reits vanno nel verso opposto. Ultimo punto contro i reits e’ che ce ne vuole più di uno per diversificare i settori, ma comunque la soluzione e’ facilmente raggirabile, come dicevo prima, acquistando ETF che hanno nel paniere diverse società che operano su settori diversi.

PROPRIETARIO O NO?

Acquistando un immobile, o un terreno, si diventa proprietari di quell’assett. Ne conseguono tante responsabilità, ma anche i vantaggi di essere appunto proprietario di un assett, che ha un valore, molte volte abbastanza cospicuo. Esserne proprietario pero’, non significa assolutamente poterne entrare in possesso o semplicemente averne accesso in ogni momento. Sopratutto in Italia, sappiamo quanto sia difficile liberare la casa, se l’inquilino non vuole andarsene. A torto o ragione, la legge va a proteggere il soggetto più debole. La famiglia o il negoziante, potrebbero essere in difficoltà economiche i familiari. E potrebbero non essere in grado di lasciare libero l’immobile. Stessa cosa per un terreno. Anche averne accesso e’ difficile. Seppure si abbia il diritto di richiedere una ispezione dell’immobile, non ci si può presentare quando si vuole, pur essendo un assett di proprietà. Anche un semplice garage, ad esempio, potrebbe essere problematico. Non si può portare via, in maniera forzosa, le cose altrui, se non si e’ giustificati da una sentenza e se non ci sia la forza pubblica, autorizzata ad intervenire. Si e’ proprietari, ma non si e’ in pieno controllo del proprio assett. Pur essendone proprietari, anche nella volontà di volersene liberare, ci si trova a doversi scontrare col fatto che si tratta di un assett altamente illiquido. Se si volesse vendere, anche in maniera privata ed in assenza di agenzie, cosa che al giorno d’oggi potrebbe essere poco pratica, ci si troverebbe di fronte al fatto di dover trovare un acquirente, che sia disposto a pagare la cifra che vogliamo, cosa non sempre possibile. Poi anche le tempistiche di vendita, non sono quasi mai in sintonia, con le intenzioni di chi vuole vendere. Dipende da città, posizione, tipo di real estate, periodo storico economico, posizione finanziaria del venditore e dell’acquirente. Al contrario, acquistando azioni di un Reit o di un ETF o Fondo che siano contenitori di diversi Reits, si diventa proprietari, in minima parte ed in maniera indiretta, di tutti gli immobili gestiti, ovunque essi siano, avendo la componente della liquidità immediata. Basta un click sul proprio conto broker, per acquistare quote o per disfarsene. Inoltre, il ritorno dei dividendi, ci garantisce una disponibilità di cash-flow, cadenzata, in base al calendario dei dividendi del Reit o dell’ETF. Anche in questo caso, in momenti storici particolari, alcuni Reits potrebbero bloccare il pagamento dei dividendi, caso che ha colpito durante la pandemia anche la Apple Hospitality, di cui ho scritto un articolo qualche tempo fa. Ma, diversificando, o acquistando un ETF, il problema si risolverebbe a monte. Per cui proprietario, ma con rischi ridotti, e con un cashflow continuo, se il piano di investimenti viene fatto con criterio. E questo ci porta all’ultimo punto.

DIVERSIFICAZIONE

Cosa citata più volte, ma che poi, secondo me, e’ il punto cruciale di questo articolo. Avere modo di moltiplicare i cuscini di emergenza, attraverso una diversificazione geografica, di immobili, di assett, di attività, richiede, per chi voglia optare per investimenti fisici reali, delle somme di denaro enormi. Si pensi solo di volere comprare un appartamento, un monolocale magari, uno a New York, uno a Milano, uno a Pechino, uno a Sidney, uno a Buenos Aires. E poi nelle stesse città acquistare un negozio, e poi un terreno da coltivare. In questo modo andremmo fortemente a ridurre i rischi correlati. Sia dal punto di vista geografico, sia di settore e di tipologia di assett. Ma a che costo? Che capitale sarebbe necessario per poter diversificare in questo modo? Anche prendendo catapecchie da ristrutture e terreni incolti da decenni. E poi tutto il metodo di gestione, l’organizzazione dietro, la persona che in loco ci cura l’immobile (sarebbe poco pratico viaggiare da un continente all’altro in caso di problematiche). Acquistando un ETF di Reits invece, abbiamo tutto questo. Ad esempio, il VNQ, che si può acquistare anche su Etoro, segue un ampio paniere di 181 Reits e fondi immobiliari, e concede la distribuzione trimestrale di un dividendo al di sopra del 3% e quasi al 4%. Ovviamente non e’ l’unico e non e’ detto che sia il migliore. Sto preparando un video sul canale, sui vari ETF che seguono il mercato dei Reits. Spero di realizzarlo in un paio di settimane. Detto ciò, ci capiamo quando intendo, che se acquistassi una quota di questo ETF, possiederei 181 società diverse e mi verrebbe corrisposto un dividendo del 3.85%. Uno o due reits che fallissero, non andrebbero ad intaccare le performance di un ETF del genere, perché due su 181, non sono che piccoli numeri. Ed in ogni caso anche se fossero le prime due posizioni, per questo ETF in particolare, occuperebbero solo una parte del totale. Per cui a voi le vostre conclusioni, io vi do le mie

CONCLUSIONI

A mio parere, investimenti nei Real Estate fisici, sono quasi sempre soluzioni perdenti, se paragonate ai Reits. Questo non significa che sia inutile farlo. Perché ognuno ha la sua strategia, i suoi obiettivi, i suoi sogni. Io cerco di fare qui, una analisi, prettamente basata sui numeri. Che non hanno niente a che vedere con la parte sentimentale ed emotiva delle nostre azioni. Per quanto mi riguarda non acquisterei mai un immobile. Ma il tempo potrebbe cambiare radicalmente le mie idee. Se c’è una cosa che ho imparato, da quando risparmio ed investo, e’ che l’umiltà e’ la prima cosa da imparare, se si vuole migliorare e se ci si vuole fermare nella propria sfera di cristallo. Per usare una battuta: ognuno e’ padrone a casa sua, o nel Reit suo.

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