LTC PROPERTIES – REIT NEL MIO PORTAFOGLIO

Come non andare a parlare del mio gioiello? Non intendo ovviamente nessun diamante, o pietra preziosa. Intendo invece il mio portafoglio Reits, quello che ho sulla piattaforma di Trading212, al quale per il momento, sto dedicando il 20% del totale dei miei investimenti. Del portafoglio ho fatto un articolo che in maniera generale, andava ad illustrare questo portafoglio. Ma ora, uno alla volta, voglio anche andare ad analizzare questi fondi immobiliari, ed andare a capire più a fondo il loro business e spiegare anche il motivo per il quale ho aggiunto i miei reits. Oggi voglio partire con quello che al momento e’ meno profittevole, praticamente il fratello povero della famiglia dei miei reits, ed analizzare tutto quanto. Per cui partiamo con capire chi e’ LTC.

MI PRESENTO – SONO LTC

Chi e’ e cosa fa LTC? In parole povere, lo si può andare a conoscere cosi. LTC Properties, Inc. e’ un fondo di investimento immobiliare auto-amministrato che investe principalmente in immobili per anziani e proprietà sanitarie attraverso transazioni di leasing triple-net, prestiti ipotecari e altri investimenti. LTC Properties opera in conformità con le leggi fiscali federali e la regolamentazione che disciplina i trust di investimento immobiliare, che consente di distribuire il reddito della società ai suoi azionisti senza responsabilità fiscale federale alla società. Presa dal loro sito investo relations. Ora, come avrei potuto spiegarlo meglio? L’azienda esiste dal lontano 1992 e da allora sta investendo continuamente in nuove acquisizioni. Avere nuove proprietà, porta ovviamente ad avere più spese, ma più potenziali profitti. Al momento della scrittura di questo articolo, LTC possiede 184 proprietà totali, di cui 107 sono assistenza, 72 sono con supporto infermieristico e altre 5 offrono servizi diversi. In termini percentuali possiamo dire che 51.5% delle proprietà sono di assistenza, 47.1% sono di tipo infermieristico e la restante parte 1.3% ad altre attività. In questo 1.3%, e’ anche inclusa una struttura di nuova costruzione, la “CORSO ATLANTA”. Un investimento da 6.8 milioni di dollari. La nuova proprieta’ dovrebbe andare ad avere 204 unita’ completamente indipendenti, memory care campus e di strutture assistite. La struttura sara’ data in affitto alla “Village Park Senior Living”.

Infatti, trattandosi di un reit triple-net lease, le strutture sono date in gestione. Ed anche i clienti che gestiscono le 187 strutture, tendono ad essere diversificati. Qui sotto, nella figura 1, possiamo vedere in termini di peso percentuale del fatturato, quanto siano queste esposizioni.

Fig. 1 – Percentuali di peso del fatturato per singola azienda.

I dati mettono a paragone il 2018 ed il 2019 e solo delle prime dieci aziende più importanti, che vanno a generare nel 2019 più del 78% del fatturato totale. Nel proprio report annuale del 2019, LTC rende ben chiaro che in termini di disponibilità economica e concorrenza, si trovano in netto svantaggio rispetto ai competitor più grandi, siano essi altri reits, o banche o costruttori. Quello che li può contraddistinguere in questo specifico periodo pero’, e’ l’essere tendenzialmente più snelli, meno istituzionalizzati o burocratici, dei big competitors. E questo, se da un lato e’ uno svantaggio, può essere un enorme vantaggio in termini di reattività sul mercato. Il 2020 ha visto l’entrata di un nuovo gestore, la prestige healthcare, che ha scombussolato le percentuali sopra riportate, in quanto gestisce da solo il 20.3% delle strutture. Ma questo e’ un qualcosa che andrò a vedere a fine anno, quando andrò a riguardare l’azienda, per vedere che i fondamentali non siano cambiati. Per quanto mi riguarda, esiste in vantaggio molto importante, ed e’ la qualita’ delle strutture. Se andate a guardare il link che viene fuori cliccando qui, capirete cosa intendo. Non sembrano per niente strutture di cura, ma alberghi di lusso!

ANALISI DEL TITOLO

Non si tratta solo di proprietà. Infatti se si analizza bene la sezione investor relations, si possono trovare, come tra l’altro accennavo prima, altre cose interessanti, che non sono core business di LTC, ma schifo non fanno. E portano valore, diversificazione e fatturato. Quello che LTC fa e’ concedere finanziamenti. In particolare, secondo il sito di LTC i benefici che possono offire sono:

  • Fornire liquidità attraverso il rilascio di azioni “intrappolate” nelle proprietà
  • Prestiti Ponte in procinto di scadenze in attesa che il mercato torni alla normalità
  • Finanziare costruzioni di fondi per progetti pronti da iniziare
  • Finanziare i progetti esistenti in cui altri investitori hanno fatto marcia indietro
  • Fornire un piano di uscita per gli investitori azionari che possono avere le proprie esigenze di liquidità

Se andiamo invece a guardare l’evoluzione del prezzo, dalla figura 2 possiamo vederne il suo andamento.

Fig. 2 – Evoluzione del prezzo di LTC

L’azienda sembra avere sempre avuto una crescita,dovuta ai continui investimenti, che anno dopo anno, sono andati ad incrementare le fonti di reddito e con questo ovviamente intendo le nuove costruzioni. E’ comunque da considerare che la crisi pandemica, ha colpito fortemente le residenze per anziani. Per evitare i contagi, molte di essere sono state parzialmente chiuse, ne e’ stato limitato il numero di residenti, o alcune potrebbero essere anche andati incontro ad una chiusura, anche se momentanea, totale. Questo ha significato per altre aziende del settore, cosi come LTC, un calo dei pagamenti dei lease. Con conseguente scarsità della liquidità. Ci troviamo infatti a livelli di prezzo inferiori alla quotazione di 5 anni fa. Questo significa che, pur avendo una volatilità molto bassa rispetto all’industria, ha avuto dei rendimenti negati per chi avesse comprato questo titolo entro i 5 anni precedenti.

TORNERÀ A CRESCERE?

Io ho creato il portafoglio reits, con investimento automtico dei dividendi, per continuare a mediare il prezzo nel tempo, in quanto quello che più mi interessa da questo portafoglio, e’ il cashflow creato dai dividendi. Questo non toglie che, un apprezzamento del valore delle azioni, non mi farà’ assolutamente schifo.

Fig. 3 – Stime di crescita degli Earnings per LTC

Dall’immagine si può ben capire che per i prossimi 3 anni almeno, non si aspetta una sostanziale crescita degli earnings. Questo ritorna al discorso di prima, in cui affrontavo il fatto che il settore e’ stato colpito. Un calo del 3.7% annuo sugli earnings non e’ buono, ma fortunatamente non catastrofico, perché per quanto riguarda il fatturato, si aspetta invece una crescita annua del 8% circa. Si tratta comunque di un settore, quello degli anziani, che e’ volto a crescere, visto che l’età media, perlomeno nei paesi sviluppati del primo e del secondo mondo, e’ in forte aumento.

SITUAZIONE FINANZIARIA

Da questo punto di vista, rispetto ad altre aziende del settore, ha una situazione debitoria in linea, con molto debiti, tanti assett e per cui, a mio parere, gestibile. Si deve tenere in considerazione questa particolarità se si pensa di investire nel settore reits ed in particolare in LTC properties. Un altro fattore fondamentale, come tutti i Reits, e’ il dividendo, che con i cali del valore delle azioni, possono andare a dare degli Yield piuttosto corposi.

Fig 4 – Assetts vs Liabilities per LTC Properties

Il grafico in figura 4 parla da solo. Le proprietà sono tantissime, comparate ai debiti. Molti sostengono sempre che i Reits non sono un buon investimento, avendo un alta percentuale di debito, Ma bisogna sempre considerare che, in caso di fallimento, l’azienda con i propri assett andrebbe a coprire tutte le situazioni debitorie, e rimarrebbe comunque cash. E’ un fattore importante spesso tralasciato. Per quanto riguarda il dividendo, al momento della scrittura dell’articolo (16/10/2020 ndr), si parla di un ottimo 6.43%, ampiamente coperto dagli earnings. Pur affrontando al crisi, solo un 87% e’ distribuito agli investitori, lasciandone un altro 13% in mano ad LTC, in caso di emergenza. Il dividendo e’ ben coperto e l’azienda e’ sana. Un mercato in crisi per pochi anni, non dovrebbe impattarne questi due aspetti.

MANAGEMENT ED INVESTITORI

Dal punto di vista azionario, le azioni sono abbastanza diluite, con il mercato pubblico che ha la possibilità di tradare quasi il 19% del flottante. La maggioranza e’ invece in mano agli istituzionali ed in particolare ai grossi fondi, come ad esempio Blackrock, che ne e’ il maggiore azionista istituzionale, che ne possiede quasi il 18%, seguito da Vanguard che si attesta al 16% circa. Io stranamente non compaio nella lista. Il suo amministratore delegato, Wendy Simpson, possiede una quota azioanaria di circa un 1%.

A parte il CEO Wendi Simpson, che ha 71 anni, ed e’ in carica da 14 anni rimanente parte del management, e’ giovane, stando in carica da una media di 2 anni scarsi e con una eta’ media di 54 anni. Discorso diverso per il board, dove la media e’ di 11 anni di presenza in azienda e 73 anni di media. Si tratta di un board esperto, anche se molto in la con gli anni e che credo dovrà essere fatto “svernare”.

CONCLUSIONI

Con una capitalizzazione di 1.4 miliardi di di dollari e 39 milioni abbondati di azioni flottanti, ci troviamo di fronte ad una azienda solida, che e’ nel business da lungo tempo e che si occupa di un settore che sarà sempre presente e necessario. Una azienda molto snella, se si pensa che il tutto e’ gestito con solo 22 dipendenti. Un fatturato che crescerà molto lentamente e degli earnings che purtroppo avranno uno stop per alcuni anni, ma comunque di grande interesse. Con un dividendo molto interessante, ha trovato una sicura collocazione del mio portafoglio Reits, sempre che i fondamentali rimangano invariati.

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