UN PORTAFOGLIO DI REITS?

Non mi stancherò mai di dire quanto sia comodo il servizio di autoinvesting di Trading212. I soldi vengono prelevati dalla mia carta, vengono inseriti nel portafoglio giusto (ne ho tre in totale) e poi vanno ad essere investiti nelle percentuali che io ho deciso quanto ho creato l’areogramma. Fra le tante cose che volevo fare, era tanto tempo che volevo crearmi un portafoglio di soli reits, che andassero ad occuparmi il 20% del mio portafoglio totale. I motivi sono tanti. E li andremo a vedere in questo articolo. Ma la cosa fondamentale su cui mi voglio soffermare e’ che non ho creato il portafoglio di reits perfetto che amero’ per tutta la vita. Ho creato il portafoglio che penso vada bene per me, ed ho dovuto escludere due aziende, che pur piacendomi tanto, in questo momento sono una incognita troppo grande. Ed essendo i soldi miei, lavorati e guadagnati col sudore del mio sedere sulla sedia d’ufficio, vorrei evitare di perderli. Per cui ciancio alle bande (come direbbe qualcuno in TV), e partiamo con l’articolo in questione.

PERCHÉ LO HO CREATO?

Partiamo dal presupposto che ci sono solo due motivi per i quali io vada a comprare un immobile fisico. Vinco alla lotteria, e per cui posso permettermi una casa per la mia famiglia. Oppure me la regalano. Altri motivi per i quali io debba comprare casa (e nel secondo caso neanche la comprerei), non ne trovo. Il mutuo, la cosiddetta leva finanziaria, e’ secondo me un debito. E non voglio debiti. Ma sarebbe stupido ignorare il fatto che effettivamente gli immobili sono un assett importante. Ed avendo fatto queste opportune premesse, l’unico modo con il quale una persona con scarse possibilità economiche e l’assoluto diniego per nuovi debiti come me, possa andare a possedere immobili, sono appunto i Reits. Ed io ne possiedo molti adesso. Di tanti tipi. Negli Stati Uniti d’America. Non immobili interi, ma piccole porzioni, attraverso i Reits. E partecipo agli utili, grazie al rilascio di dividendi, che molte volte sono mensili. Devo dire altro? Si effettivamente devo dire un sacco di cose, perché altrimenti e’ un discorso fine a se stesso. Ho deciso di investire nei Reits Americani, in quanto sono i più liquidi ed hanno un mercato molto ampio. Ci si poteva anche orientare su UK, ma in linea di massima, con le ricerche fatte, non ho trovato rendimenti, sia da dividendo che in termini di crescita del prezzo, che potessero essere soddisfacenti, cosi come lo sono quelli americani. In ogni caso, pur avendo adesso un piccolo gruzzolo da parte e la possibilità di accedere ad un mutuo, in quanto sia io che mia moglie abbiamo un lavoro a tempo indeterminato, non e’ una strada che abbiamo intenzione di percorrere. O perlomeno, non in questo periodo storico della nostra vita.

COME HAI SCELTO LE AZIENDE?

Il mio pensiero iniziale era quello di prendere massimo 3 reits diversi. Diversificare, ma non troppo. Pero’ poi ho pensato che, visto che Trading212 mi permetteva le azioni frazionate e l’allocazione automatica, non mi sarebbe dispiaciuto avere fra le 8 e le 10 aziende, se non fosse altro, per andare a diversificare i settori di competenza delle varie aziende. Io di solito faccio lo screening di aziende con finviz, investing.com e simply wall street. Per cui mi sono selezionato i miei parametri di riferimento, fra cui uno era quello dei dividendi. Di quelle che avevo selezionato, e per cui avevo fatto una bella scrematura, mi sono analizzato circa 15 aziende. Poi ho chiesto anche ai miei colleghi investitori, se conoscevano quelle 15 azienda da me selezionate e in linea di massima quasi tutti avevano investito nell’una o nell’altra. Per cui avevo verificato che le mie analisi erano in linea con altre persone esperte. Infine mi sono messo a studiarle ancora meglio e avevo intenzione di inserirne circa 10. Alla fine ne ho inserite 8 in totale, lasciandone fuori due, che tra l’altro ho anche trattato qui sul blog e sul mio canale Youtube. L’esclusione e’ dovuta al fatto che al momento sono business che stanno incontrando delle difficoltà. E personalmente preferisco perdere una parte del possibile guadagno, che non rischiare di perdere il mio capitale. Per cui dalla lista finale ho lasciato fuori, forse momentaneamente, Apple Hospitality Reit ed anche Medical Property Trust. Le caratteristiche che mi ero dato e’ che avessero dovuto avere almeno il 4% di dividend Yield e poi che fossero aziende che avessero una situazione finanziaria più che soddisfacente e delle prospettive di crescita futura ottime. Ci sono state alcune eccezioni a questi parametri, per vari motivi. Per esempio IIPR e’ in una forte crescita ed il suo prezzo e’ balzato alle stelle. Per cui il suo Yield e’ sotto il 4%. Poi ci sono alcune situazioni per le quali, dato il settore, non ci si aspetta crescita di earnings nel prossimo anno, anche se il fatturato dovrebbe crescere. Ho considerato queste situazioni come acquisto a sconto, tenendo in considerazione che, faro’ un PAC per tutto il corso della mia vita e questo problema non si pone.

COME E’ FATTO IL PORTAFOGLIO?

Una cosa che amo di Trading212 e’ il fatto che si possono creare aerogrammi e per cui per me sarà semplicissimo condividere il mio investimento, anche in termini percentuali. Alla fine ti lascio anche il link per andare a vedere il grafico a torta, e spulciare le percentuali per ogni singola posizione. Attenzione questo non e’ il mio portafoglio totale, ma solo quello di Reits. Si possono creare più portafogli su questo broker. Le aziende coinvolte sono le seguenti: Main Street Capital, LTC Properties, Stag Industrial, National Retail Properties, Realty Income, Store Capital, Innovative Industrial Properties ed infine AvalonBay Communities. Sono 8 aziende, tutte quotate sul mercato americano, che si occupano fondamentalmente di cose diverse. La composizione percentuale e’ anche simile, ma non uguale. Il peso maggiore lo ha la Main Street con un 14% del totale a cui poi si aggiungono LTG, STAG e National Retails con un 13% a testa. Realty Income, Store e Innovative occupano il 12% a testa ed infine AvalonBay chiude con un 11% di questo portafoglio. In ogni caso puoi vedere la composizione, cliccando qui. Questo portafoglio, in base allo storico dei cinque anni precedenti, dovrebbe offrire un rendimento del 15.66% annualizzato. Ovviamente i rendimenti passati, non sono assolutamente una garanzia dei rendimenti futuri. Ma e’ un buon punto di partenza. Incrocio le dita. Inoltre, ho messo in atto il reinvestimento automatico dei dividendi, per non perdere niente dell’interesse composto. Alla data di oggi il dividendo medio di queste posizioni e’ di circa il 5.4%. Il picco lo ha Main Street con un 8.21% e quello più basso, come accennato prima, e’ IIPR che ha il 3.8%. Come per gli altri portafogli che ho creato sul mio conto broker, le percentuali potrebbero variare nel tempo, sia in funzione di eventi eccezionali particolari, che possano impattare le aziende, ma anche perché se la situazione per Medical Property e per Apple Hospitality cambiassero, mi piacerebbe inserirle anche queste due nel portafoglio.

CHE REITS SONO?

Non avevo intenzione di inserire qualsiasi settore possibile ed immaginabile. Ne volevo solo prendere alcuni diversi fra di loro, in maniera tale che se un settore o due avessero avuto difficoltà, non era detto che necessariamente tutte le aziende fossero incontro a problematiche. Inoltre, ho cercato di evitare Reits legati al tecnologico, in quanto ne ho già parecchio in portafoglio. Per sintetizzare

  • MAIN STREET CAPITAL

L’obiettivo principale è massimizzare il rendimento totale del proprio portafoglio generando i proventi correnti degli investimenti in debito della Società e l’apprezzamento del capitale dai suoi investimenti azionari e azionari, inclusi warrant, titoli convertibili e altri diritti di acquisizione di titoli azionari in una società di portafoglio. Si tratta praticamente, detto in parole spicciole ed in termini molto, ma molto generici, di un reits sui mutui.

  • LTC PROPERTIES

E’ un fondo nel settore sanitario. La Società investe in immobili di alto livello e di assistenza sanitaria attraverso operazioni di vendita-locazione, finanziamento ipotecario e soluzioni di finanziamento strutturato, compresi i prestiti mezzanini. Investe in varie proprietà, tra cui strutture infermieristiche qualificate , strutture abitative assistite , strutture abitative indipendenti , strutture di cura della memoria e strutture di assistenza.

  • STAG INDUSTRIAL

La Società è focalizzata sull’acquisizione, la proprietà e il funzionamento di immobili industriali single-tenant in tutti gli Stati Uniti

  • NATIONAL RETAIL PROPERTIES

La Società acquisisce, possiede, investe e sviluppa immobili che sono affittati principalmente a inquilini al dettaglio nell’ambito di contratti di locazione netti a lungo termine e sono principalmente detenuti per investimenti.

  • REALTY INCOME

La Società è impegnata in acquisizioni in-house, gestione del portafoglio, gestione patrimoniale, ricerca crediti, ricerca immobiliare, legale, finanza e contabilità, information Technology e capital markets capabilities.

  • STORE CAPITAL

E’ un trust di investimento immobiliare net-lease gestito internamente. La Società è impegnata nell’acquisizione, nell’investimento e nella gestione di immobili operativi (STORE)

  • INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES

La Società si concentra sull’acquisizione, la proprietà e la gestione di proprietà industriali specializzate affittate ad operatori con licenza statale per le loro strutture regolamentate di cannabis con licenza statale. Acquisisce immobili tramite operazioni di vendita-leaseback e acquisti di terze parti

  • AVALON BAY COMMUNITIES

La Società è focalizzata sullo sviluppo, la riqualificazione, l’acquisizione, la proprietà ed il funzionamento di comunità multifamiliari principalmente nel New England, nell’area metropolitana New York / New Jersey, nel Medio Atlantico, nel Pacifico nord-occidentale e nella California settentrionale e meridionale. I suoi segmenti comprendono le comunità stabilite, altre comunità stabilizzate e le comunità di sviluppo / riqualificazione.

LE DUE MANCANTI

Voglio investire anche nella hospitality. E come dice il nome, Apple Hospitality Reit, si occupa proprio di quello, avendo tantissimi alberghi in quasi tutti gli stati che compongono gli USA. Se la situazione migliorasse, la metterei subito. Questa azienda non e’ per la crescita capitale, che e’ sempre stata oscillante, ma per il dividendo che ha uno yield molto buono. Tra l’altro, data la crisi, il dividendo e’ stato soppresso fino a novembre. Medical Property, la preferivo ad LTC, perché i suoi centri sono più specializzati e quindi la profittabilita’ dovrebbe in teoria essere maggiore, data la necessita’ di quei servizi. Ma ci sono parametri che non mi convincono al momento. Andremo a vedere in futuro su come la situazione andrà ad evolversi per queste due aziende e se il portafoglio sarà a nove o dieci aziende, oppure se rimarrà ad otto solamente. Nulla e’ sicuro a parte la morte e niente e’ eterno, a parte le tasse.

CONCLUSIONI

Porterò sul blog tutti e tre i miei portafogli. Questo era sinceramente quello più semplice. Poi ci sarà da portare quello sugli ETF ed infine quello core, con 25 aziende al momento. Dovrò prendermi dodici giorni di ferie per fare quell’articolo. In ogni caso, mi sembra un portafoglio abbastanza vario, sia in settori che in dividendi. Non e’, come ho detto più volte eterno, ma vorrei rimanesse cosi. Anche se il mondo dei reits e’ praticamente infinito e sicuramente mi sarò andato a perdere delle aziende migliori di queste. Ma spero di essermi anche smarcato da quelle peggiori. Spero che la condivisione sia stata di interesse. Su questo portafoglio spero di fare un PAC da circa 300 euro mese, se le cose non cambiano per le nostre finanze!

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