ANALISI DI MEDICAL PROPERTY TRUST

Quando si va a parlare di salute, in termini di business, secondo il mio parere si casca sempre in piedi. Perché in un modo o nell’altro, la salute umana e’ un bene da salvaguardare e quando non c’è, ed il che ai giorni nostri accade abbastanza spesso, ci si trova a dovere avere a che fare con dottori, farmacisti, ospedali, poli-ambulatori. Per cui si tratta essenzialmente di un settore, che purtroppo o per fortuna, non avrà mai problematiche di crisi eccessive, a meno che la razza umana non si vada ad estinguere, e spero vivamente che questo non accada nel breve periodo. Un investimento in questo settore e’ secondo me un ottima opportunita’ di trovare aziende che possono avere un vantaggio legato al contesto.

Ed e’ proprio nella live che ho tenuto sul mio canale Youtube, assieme a Gianluca Ranieri Bandini e Domenico Doronzo di vivere di dividendi, che proprio Gianluca ha tirato fuori questa chicca, che io tengo sotto osservazione da un pochino. Medical Property Trust (ticker: MPW), e’ infatti nella mia watchlist da tempo, ma non ho mai finalizzato il mio investimento. Cosa che pero’ faro’ ad Agosto, in ottica dividendi, ma questo lo andiamo a vedere durante l’articolo.

CHI E’ MEDICAL PROPERTY TRUST?

Dobbiamo infatti partire proprio dal capire cosa fa questo Reit Americano. Quali sono le sue proprietà’ e per cui da dove va a percepire i propri introiti. La sede di MPW e’ a Birmingham in Alabama, USA, che investe in strutture legate al settore sanitario, soggette ai NNN lease, cioe’ ai 3 nets lease, o contratti di affitto, nel quale il proprietario, in questo caso MPW, ha meno responsabilità’ economiche e fiscali rispetto ai normali affitti, nonché’ quelli relativi alla manutenzione dell’immobile, che e’ sempre a carico di chi ha in affitto la struttura. Per cui meno rischi correlati dal punto di vista economico, se non quelli relativi al mancato pagamento dell’affitto stesso, da parte dell’affittuario, o all’eventuale intervento manutentivo, dovuto ad esempio a catastrofi naturali o atti non prevedibili. I vantaggi di chi investe, come me, e’ che ci sono meno rischi correlati all’investimento. Per cui affitta gli immobili ci sono meno rischi e costi correlati all’immobile di per se. Per l’affittuario invece il vantaggio e’ di avere affitti molto più’ bassi della media. Soluzione win-win-win?

PROPRIETA’ DI MEDICAL PROPERTY TRUST

Se parliamo di immobili, la cosa si fa molto interessante. Infatti, MPW, non e’ relegato come molti altri concorrenti, al solo mercato statunitense, ma anzi ha diversificato geograficamente la mappa delle sue strutture presenti. Ed inoltre anche la tipologia e’ anche divisa per settori, senza concentrarsi su un singola struttura sanitaria. Andiamo a vedere nel dettagli che sono quasi 390 le proprietà’ possedute, per un totale di quasi 41300 posti letto. Come dicevo prima diversificato in diverse località’, per un totale di 8 nazioni e 41 diversi affittuari.

Per cui e’ palese capire che, ci si trova davanti ad una azienda che ha cercato di limitare al piu’ possibile il fatto che un singolo problema, possa impattare in maniera drammatica tutto il business. L’unico elemento determinante, potrebbe essere una crisi totale del settore Healthcare. Per cui dicevamo, un Reit diversificato.

Ed infatti dalla figura 2, si può avere una idea più schematizzata di quello che e’ il business di MPW. Se infatti, la fetta maggiore delle strutture e’ presente negli USA, con un 66.5% del totale, anche vero che il restante 33.5% e’ spaccato su altre 7 nazioni diverse. In particolare, la fetta più grande e’ nel regno unito, con quasi un 16% e Germania con quasi un 7%, portando il totale di queste nazioni ad un 89% abbondante del portafoglio.

Si tratta di una azienda che ha messo le basi per una possibile costante e lunga crescita di valore, in ambito azionario, ma sopratutto in ambito di qualità’ del business. Lo dimostra il fatto che prima della crisi pandemica, e parlo del 2019, solo in questo anno, il ritorno dato agli azionisti e’ stato del +39%, con un ritorno totale dall IPO, fino alla fine del 2019, purtroppo se teniamo conto del 2020 le cose cambiano, del 511% in 16 anni che ne fa un ritorno annualizzato del 33%, dalla quotazione in borsa, avvenuta del 2005.

DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE

Ma come menzionavo all’inizio, non si tratta solamente di diversificazione geografica. Anche le strutture offerte, sono diverse. E si orientano a diverse tipologie di pazienti, in maniera tale da orientarsi verso diverse necessita’ mediche. Le tipologie principali sono 4, ma l’orientamento di MPW e’ molto specifica nell’indirizzarsi a quei comparti medici, che ci saranno sempre. Su 389 strutture gestite, l’81% e’ di strutture definite General Acute Hospitals. Si tratta di comparti quali i pronto soccorso, reparti coronarici, terapia intensiva adulta e neonatale, cardiologia, e tutti quei reparti in cui i pazienti hanno bisogno di risposte “esplosive ed immediate“, prima di essere trasferiti a dei reparti specifici. Per cui situazioni di emergenza ad alto costo di gestione ed alti ritorno economici. Al secondo posto invece ci sono gli Inpatient Rehabilitation Hospitals, che sulle 389 strutture occupa un 11%. Si tratta in questo caso di strutture che offrono ai degenti, dei servizi o terapie vole alla riabilitazione, alla farmacoterapia, o al management terapeutico. Per cui si rivolge a persone che abbiano necessita di riabilitazione muscolo-scheletrica, neurologica o ortopedica nelle fasi di trattamento della fase acuta. Anche qui si tratta di reparti ad alto costo, ma anche ad alti ritorni economici, in quanto si tratta di terapie necessarie, in causo di trauma o patologia.

DIVIDENDO SICURO?

Diciamoci la verità’. Chi investe sui Reits, vuole sopratutto dividendi. Sicuramente ci sono numerosi Reits che hanno anche un valore growth. Ma l’investitore medio apprezza solitamente i generosi e corposi dividendi che queste aziende possono fornire. Anche io sinceramente mi sono affacciato ad MPW per una questione di dividendi, ma anche perché’ credo possa essere un business stabile e che possa dare anche soddisfazioni in termine di crescita del valore del prezzo delle azioni.

Come tutti i Reits, anche Medical Property Trust rilascia dividendi. Ed anche corposi. Lo yield al prezzo attuale e’ del 5.25% (dati Yahoo Finance consultati al 01/08/2020). Ottimo dividendo secondo me, considerando che dalle mie impressioni e dai miei studi, mi attendo anche un capital gain, relativo appunto alla crescita del prezzo nel futuro. A differenza di moltissimi altri Reits americano, MPW non rilascia dividendi mensili, ma trimestrali. Un contesto da tenere in considerazione, se si vuole aggiungere al proprio portafoglio questo reits. Per creare flussi mensili di cassa, bisogna lavorare sull’inserimento di altre aziende, che possano garantire pagamenti durante i mesi lasciati vuoti da Medial Property Trust.

Pur essendo uno yield corposo, ci si trova di fronte ad un payout ratio sostenibile del 70%. Gli analisti di Simply Wall Street stimano che nel 2023 il payout ratio scenda addirittura, andandosi a fermare attorno al 68%. Questo rende il business sostenibile con un flusso di cassa ampio distribuito agli azionisti, ma che lascia anche ampio respiro ad eventuali problematiche finanziarie. Questo si evince anche dal fatto che il debito, seppure alto, e’ sostenibile, con addirittura gli asset a lungo termine che vanno a coprire i debiti a breve e lungo termine in maniera totale.

CRESCITA FUTURA

Come menzionavo prima, la scelta su questo Reits e’ anche ricaduta per il fatto che mi aspetto, oltre ai dividendi, anche in capital gain futuro. Lo dicevo all’inizio dell’articolo. La performance di crescita dall’IPO e’ stata fenomenale, ed il settore di riferimento, e sopratutto anche la tipologia di facilities, sono destinate ad incrementare gli introiti, perché’ si tratta di servizi essenziali ed altamente dispendiosi per chi ne usufruisce.

Gli analisti fanno previsioni di crescita annuale degli earnings di circa un 14% annuo. Quasi il doppio del mercato di riferimento. Dagli 870 milioni di dollari circa del dicembre 2019, ci si aspetta un fatturato che possa raggiungere 1.7 miliardi di dollari per il dicembre 2024. Praticamente raddoppiato in quattro anni. E questo andrà’ anche ad influenzare le performance del prezzo della quotazione. Per questo mi aspetto anche un capital gain sulle mie quote. Il prezzo attuale e’ ai livelli del Dicembre 2019, per cui anche se non sconto, io ritengo comunque un buon prezzo per iniziare a mediare con un PAC, cosi come faccio tutti i miei investimenti. Inoltre, considerandone anche la bassa volatilità’, si propone anche come un titolo che possa mitigare le oscillazioni del mio portafoglio.

Un dato da tenere in considerazione e’ la comparazione fra il mercato Reits negli USA, e per cui le performance, che a causa della pandemia sono state del -7.7% nell’ultimo anno, contro un ritorno di MPW del +12.6%, segno che il settore e’ non solo stato aiutato dalla pandemia, ma comunque ne sarebbe sempre uscito vincitore a prescindere dai problemi in questo contesto storico.

CONCLUSIONI

Sono sempre stato innamorato di questa azienda. Il suo dividendo alto, legato anche ad un payout basso, ne fanno una azienda molto stabile. La sua situazione debitoria e ampiamente gestibile dagli asset a lungo termine ed anche da una liquidità’ disponibile, nel caso in cui si presentasse una crisi imponente, potrebbe essere reperita dalla riduzione o sospensione del dividendo. Il settore di riferimento e la tipologia di assett posseduti, sono essenziali e non ci saranno mai crisi relative legate, a meno che non si estingua la razza umana, cosa che spero non accada a breve. Per tale motivo, ne prevedo una crescita anche in termini di prezzo, che aggiunto ai dividendi, porterebbe ad un ritorno composto maggiore, dovuto appunto al capital gain. Unico svantaggio, per chi si orientasse ad un discorso di reits per i dividendi che generino cashflow, l’azienda paga trimestralmente e non mensilmente, come la maggior parte dei Reits USA. Ma per il mio progetto, questo non e’ un fattore limitante. Ho inserito questa azienda nel mio portafoglio trading 212 e voglio tenerla a lungo termine. Per cui eventuali aggiornamenti, li puoi trovare sul mio canale Youtube, cliccando qui.